Hausüberschreibung

1) In der Praxis handelt es sich um eine Grundstücksübergabevertrag, mit dem Eltern schon zu Lebzeiten dem Sohn oder der Tochter ihren Grundbesitz, den diese normalerweise erst beim Ableben der Eltern als Erbschaft erhalten würden, übertragen. Das auf dem Grundstück stehende Gebäude geht dabei als dessen wesentlicher Bestandteil bei Eigentumsübertragung mit über. In der Urkunde wird auch von vorweggenommener Erbfolge gesprochen.

2) Der Vertrag muss von einem Notar beurkundet werden. Falls die Übergeber das Haus noch weiter nutzen wollen, ist lebenlanges unentgeltliches Nießbrauch oder dingliches Wohnungsrecht vorzubehalten. Bei einem Wohnungsrecht ist der Umfang genau festzulegen, also z.B. Alleinbenutzung der einzigen vorhandenen Garage oder Mitbenutzung des Kellers. Auf jeden Fall sind Nießbrauch- oder Wohnungsrecht im Grundbuch einzutragen. Die Übergeber sollten auch überlegen, ob sie sich für den Eintritt bestimmter Umstände, z.B. Vorversterben des Erwerbers, Eröffnung des Insolvenzverfahrens, den Rücktritt vorbehalten wollen. Schließlich sollte jeder, der zu Lebzeiten den Kindern Grundbesitz überträgt, wissen, dass mit Durchführung des Vertrages im Grundbuch verloren ist.

3) Kommt es nach Jahren mit dem Erwerber zum Streit, können sie ihren Grundbesitz nicht mehr einem anderen Kind oder den Enkeln übertragen; sie sind auch nicht berechtigt, das Grundstück mit einer Grundschuld zu belasten. Die Gründe für einen vorzeitigen Übergang sind verschieden. Es kommt vor, dass die Eltern eine so geringe Rente erhalten, dass sie die notwendige neue Heizungsanlage nicht mehr finanzieren können.

4) Mitunter wollen Eltern auch deshalb schon in jüngeren Jahren das Haus den Kindern überschreiben, weil nach 10 Jahren ein etwaiger Anspruch auf Rückübertragung wegen Verarmung wegfällt. Manche Eltern wollen auch Pflichtteilsergänzungsansprüche ausschließen. Nach Ablauf von 10 Jahren fallen diese weg. Zu beachten ist dabei allerdings die aktuelle Rechtsprechung. Nach dieser läuft die 10-Jahres-Frist aber dann nicht, wenn der Übergeber sich das Nießbrauchsrecht oder ein umfangreiches Wohnungsrecht vorbehält. Haben die Eltern noch größeres Geldvermögen und setzen sich gegenseitig zu Erben ein, so steht auch Tochter oder Sohn, dem der Grundbesitz übertragen wurde, ein Pflichtteilsanspruch zu. Vor einem Pflichtteilsanspruch sind die Eltern nur geschützt, wenn die Abkömmlinge auf ihren Pflichtteil verzichten; es kann auch auf das Pflichtteil am Nachlass des erstversterbenden Elternteils verzichtet werden. Auf jeden Fall ist im Vertrag festzuhalten, dass sich das Kind den Wert der Hausübertragung auf seinen Erbteil oder Pflichtteil anrechnen lassen muss.

5) Schenkungssteuer fällt in der Regel nicht an. Jedem Kind steht ein Freibetrag in Höhe von 400.000,00 € hinter Vater und hinter Mutter zu (also insgesamt 800.000,00 €. Der Freibetrag kann alle 10 Jahre ausgenutzt werden. Geht das Haus jedoch an die Eltern zurück, fällt beträchtliche Schenkungssteuer an, falls die Eltern nicht von einem im Vertrag vorbehaltenen Rücktrittsrecht Gebrauch machen. Bei Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechts fällt keine Steuer an. Es sollten deshalb sorgfältig bei Vertragsabschluss überlegt werden, für welche Fälle ein Rücktrittsvorbehalt aufgenommen werden soll. Der Freibetrag der Eltern beträgt im Übrigen nur 20.000,00 €.

Geändertes Stichwort: Getrenntlebende Ehegatten

Das Getrenntleben berührt das gesetzliche Erbrecht der Eheleute nicht. Sie bleiben in der Position eines gesetzlichen Erben. Sie werden auch Testamentserben, falls das Testament noch beim Ableben eines Ehegatten wirksam ist.

Will einer der Eheleute verhindern, dass er von seinem getrenntlebenden Ehepartner beerbt wird, muss er geeignete Maßnahmen treffen, die dies verhindern.

Möglichkeiten:

1) Er enterbt den anderen durch Testament. Es reicht hierzu die Formulierung aus: „Ich enterbe hiermit meinen Ehepartner.“

2) Er setzt einen Dritten ein, beispielsweise das einzige Kind. Damit ist zugleich der Ehegatte enterbt; ihm steht dann nur der Pflichtteil zu.

3) Der Ehegatte widerruft ein gemeinschaftliches Testament und lässt die Widerrufserklärung durch den amtierenden Notar dem anderen Ehegatten zustellen.

4) Rücktritt von einem Erbvertrag, wenn ein Rücktritt vorgesehen war. War ein Rücktrittsrecht nicht vorbehalten, kann im Einzelfall der Ehegatte berechtigt sein, wegen sogenanntem Motiv-Irrtum den Erbvertrag anzufechten, etwa mit der Begründung, er sei davon ausgegangen, dass die Ehe sich harmonisch und glücklich entwickeln werde.

5) Es ist auch an den Widerruf einer Bezugsberechtigung aus einem Lebensversicherungsvertrag zu denken.

Hat einer der Ehegatten die Scheidung der Ehe beantragt, kommt es auf den Stand des Verfahrens im Zeitpunkt des Erbfalls an (Einzelheiten: vgl. Ehegattenerbrecht).

In Scheidungsfolgenvereinbarungen werden in der Regel auch Vereinbarungen über Erb- und Pflichtteilsrecht getroffen, beispielsweise gegenseitiger Erb- und Pflichtteilsverzicht.

Wiederheirat eines verwitweten Ehegatten.

Erbrechtliche Position

1) Für den überlebenden Ehegatten ist es von Bedeutung, ob er durch einen Erbvertrag mit seinem verstorbenen Ehegatten oder ein gemeinschaftliches Testament, dessen Wirkungen über den Wirkung hinaus reicht, gebunden ist. In gemeinschaftlichen Testamenten werden in der Regel auch Schlusserben eingesetzt (Erben des Längstlebenden). Hierbei kommt es darauf an, ob der überlebende Ehegatte an die gemeinsam getroffenen Verfügungen gebunden ist. Im Einzelfall ist Rechtsberatung erforderlich. Ist der überlebende Ehegatte an die Schlusserbeneinsetzung gebunden, kann sein neuer Partner nicht gesetzlicher Erbe werden. Er kann ihn auch nicht zum Erben oder Miterben einsetzen.

2) Im Falle der Bindung stellt sich für den wiederverheirateten Ehegatten die Frage, ob er etwa durch sogenannte Selbstanfechtung vom gemeinsamen Testament loskommen kann. Ist nach Errichtung des gemeinschaftlichen Testament ein Pflichtteilsberechtigter z.B. bei Wiederverheiratung hinzugekommen, kann der überlebende Ehegatte gemäß § 2097 BGB das gemeinsame Testament anfechten. Er muss allerdings darlegen, dass er das gemeinschaftliche Testament nicht errichtet hätte, wenn er von einer Wiederverheiratung hätte ausgehen können. Durch die Anfechtung wird das gemeinschaftliche Testament unwirksam. Wer anfechten will, sollte sich sorgfältig über die Folgen der Anfechtung beraten lassen.

3) Vom Versuch, die Bindungswirkung eines Erbvertrages oder gemeinschaftlichen Testaments durch lebzeitige Vermögensübertragung an den neuen Ehegatten zu unterlaufen, ist abzuraten. Allerdings ist es dem überlebenden Ehegatten rechtlich nicht verwehrt, seinem neuen Ehepartner Vermögen zu übertragen. Dies sollte jedoch nur unter Beauftragung eines erfahrenen und seriösen Notars erfolgen.

Öffentliche Beglaubigung

Bei ihr wird die Echtheit der Unterschrift oder eines Handzeichens unter eine schriftlich abgefasste Erklärung bezeugt (§ 129 BGB). Jeder Notar nimmt die öffentliche Beglaubigung vor. Die Unterzeichnung hat in Gegenwart des Notars zu erfolgen. Wer sonst in einem Bundesland noch berechtigt ist, ergibt sich aus der Gesetzgebung eines jeden Bundeslandes. Nicht wirksam ist die Bestätigung etwa durch die Polizei, den Pfarrer oder der Verwaltungsbehörde. Die Beglaubigung wird im Übrigen durch die ? Beurkundung ersetzt. Wird z.B. die Ausschlagung einer Erbschaft nicht gegenüber dem Nachlassgericht erklärt, muss die Ausschlagungserklärung in öffentlich beglaubigter Form erfolgen.

Inventar

Nach § 1994 BGB kann ein Gläubiger des Erblassers beim Nachlassgericht beantragen, dem Erben eine Frist zur Errichtung des Inventars zu bestimmen. Nach § 2001 BGB sollen die bei Eintritt des ? Erbfalls vorhandenen Nachlassgegenstände und Verbindlichkeiten (Aktiva und Passiva) vollständig angegeben werden. Falls erforderlich, sind die Nachlassgegenstände zu beschreiben und deren Wert anzugeben. Weitere Einzelheiten ? Inventarerrichtung Ziffer 1.

Liegt das Inventar dem Nachlassgericht vor, ist jedem, der ein rechtliches Interesse glaubhaft machen kann, Einsicht zu gewähren (§ 2010 BGB).

Im Sprachgebrauch wird auch das Nachlassverzeichnis, dass der Pflichtteilsberechtigte von dem Erben im Rahmen seines Auskunftsrechts gemäß § 2314 BGB verlangen kann, als Inventar bezeichnet (? Pflichtteilsrecht).

Übergabevertrag

Bezeichnung für einen Vertrag, durch den häufig das gesamte Vermögen oder ein wesentlicher Teil davon im Wege der ? vorweggenommenen Erbfolge auf die nachfolgende Generation übertragen wird.

  1. Vermögensgegenstände: Sie können verschiedenster Art sein. So ist häufig Gegenstand eines Übergabevertrages ein landwirtschaftlicher Betrieb oder ein kleines oder größeres oder mittelständisches Unternehmen. Vertragsgegenstand kann auch ein umfangreiches Wertpapierdepot oder aber auch nur ein kleines Familienwohnheim in ländlicher Gegend sein. Die Motive für eine Übergabe sind verschiedenster Art. Es soll z.B. die Betriebsnachfolge noch zu Lebzeiten des Unternehmers geregelt werden oder aber Eltern wollen ihr Familienwohnhaus deshalb schon zu Lebzeiten ihrem Sohn übertragen, weil sie nicht mehr in der Lage sind, die zukünftigen Erhaltungskosten (z.B. neue Heizung) zu tragen. Die Interessen, die für Übergeber und Übernehmer zu wahren sind, werden oft sich gegenüberstehen. Da es in vielen Fällen um Existenzsicherung geht, ist sorgfältige Planung erforderlich. Zivil- wie auch steuerrechtliche Fachberatung ist notwendig.
  2. Form: Da das Gesetz den Übergabevertrag als solchen nicht regelt, sind im Gesetz keine Formvorschriften zu finden. Zu beachten ist, dass die Gesetze allerdings für die Übertragung bestimmter Vermögenswerte eine bestimmte Form vorschreiben. So ist für die Übergabe von Grundbesitz, Teil- oder Wohneigentum die ? Auflassung erforderlich. Für die Übertragung von GmbH-Anteilen ist die notarielle Beurkundung notwendig. Auch wenn notarielle Beurkundung für die beabsichtigte Übertragung nicht notwendig ist, sollte doch ein Notar eingeschaltet werden, der zu prüfen hat, ob nicht ein Gesetz die Einhaltung einer bestimmten Form vorschreibt und der auch wissen wird, welche Nebenabreden getroffen werden sollten. Siehe auch die nachfolgenden Ausführungen.
  3. Güterstand beachten: Beim gesetzlichen Güterstand (? Zugewinngemeinschaft) bedarf ein Ehegatte, der über sein Vermögen als Ganzes verfügen will, der Zustimmung seines Partners. Ohne dessen Zustimmung kann der Vertrag nicht wirksam werden.
  4. Rücktrittsvorbehalt: Mit dem Rücktrittsvorbehalt steht dem Übergeber eine Art Notbremse zur Verfügung. Theoretisch kann er sich den jederzeitigen Rücktritt vorbehalten. Ob unter diesen Voraussetzungen der Übergeber mitspielt, ist eine andere Frage. Außerdem wird das Finanzamt nicht mitspielen. Sinnvoll ist es, für den Eintritt eines bestimmten Ereignisses, z.B. für den Fall des Vorversterbens des Übernehmers, sich den Rücktritt vorzubehalten (? Rücktrittsvorbehalt, ? Rückfallklausel). Häufig wird der Rücktritt auch für den Eintritt anderer Ereignisse (z.B. Privatinsolvenz) oder für den Fall der Verletzung vertraglicher Pflichten vorbehalten.
  5. Vorbehaltenes Wohnungsrecht: Für den Übergeber und seinen Ehegatten ist es häufig wichtig, die Weiterbenutzung der bisher innegehaltenen Wohnung auch für die Zukunft sicherzustellen. Für einen solchen Fall kann der Übergeber sich das lebenslängliche unentgeltliche ? Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB vorbehalten. Art und Umfang sind im Vertrag genau festzulegen. Von Bedeutung sind für den Übergeber in der Praxis, ob und welche Garage er benutzen darf, welche Nebenräumlichkeiten wie Waschmaschinenraum und Keller mitbenutzt werden dürfen und ob er auch weiterhin den Hausgarten bewirtschaften darf. Diese Punkte sollten unbedingt im Vertrag geklärt werden. Das Wohnungsrecht ist auch in das Grundbuch einzutragen.
  6. Vorbehaltener ? Nießbrauch: Wird ein Nießbrauch vorbehalten, ändert sich wirtschaftlich gesehen nichts an der bisherigen Rechtsstellung. Ein Nießbrauch kann nicht nur bei einem Mietshaus oder einem Wertpapierdepot, sondern beispielsweise auch an einem übertragenen GmbH-Anteil vorbehalten werden. Bei Grundbesitz ist Eintragung in das Grundbuch unbedingt erforderlich.
  7. Erbrechtliche Auswirkungen eines vorbehaltenen Nießbrauchs: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bleiben in der Regel auch nach Ablauf der 10-Jahres-Frist des § 2325 BGB Pflichtteilergänzungsansprüche bestehen. Das bedeutet für den Übernehmer, dass er nach Ableben des Übergebers noch mit Pflichtteilsergänzungsansprüchen im Einzelfall rechnen muss, falls nicht schon zu Lebzeiten eine vernünftige Regelung in der Familie getroffen wurde. Auch bei vorbehaltenem Wohnungsrecht können die vom Bundesgerichtshof aufgestellten Grundsätze gelten. Einzelheiten sind noch nicht geklärt.
  8. Pflichtteilsrecht am Nachlass des Übergebers: Hat der Übergeber seinen noch lebenden Ehepartner zum Alleinerben eingesetzt, so sind die Kinder des Erblassers, dazu zählt auch der Übernehmer, enterbt. In einem solchen Fall gewährt das Gesetz den Kinder ein Pflichtteilsrecht, dass sie jedoch nicht geltend machen müssen. Haben beispielsweise die Eltern vor 25 Jahren ihrer Tochter einen Bauplatz geschenkt, so muss sie sich den Wert der damaligen Schenkung nur anrechnen lassen, wenn dies im Übergabevertrag auch festgelegt worden war. Die Eltern können sich vor Pflichtteilsansprüchen dadurch schützen, dass der Erwerber auf sein Pflichtteilsrecht am Nachlass seiner Eltern verzichtet. Der Verzicht ist ebenfalls zu beurkunden. In einem solchen Falle können dann auch die Eltern, falls sie noch weitere Kinder haben, ihr übriges Vermögen frei vererben. Hierbei ist darauf zu achten, dass keines der übrigen Kinder zu kurz kommt (? Pflichtteilsrecht, ?Pflichtteilsergänzungsanspruch). Möglich ist auch ein Pflichtteilsverzicht am Nachlass des erstversterbenden Elternteils.
  9. Erbgerechtigkeit gegenüber den Kinder: Diese kann allerdings nicht mit Hilfe des Taschenrechners herbeigeführt werden. In Einzelfällen wird beispielsweise das Unternehmerrisiko des Übernehmers zu beachten sein. Wird ein Unternehmen übertragen, ist dafür zu sorgen, das der Übernehmer Planungssicherheit erhält. Die übrigen Kinder sollten, wenn dies machbar ist, mit einbezogen werden. In der Regel sind sie bereit, auf ihren Pflichtteil, soweit er sich auf den Wert des übertragenen Unternehmens bezieht, zu verzichten, wenn sie entsprechende Ausgleichsleistungen erhalten, entweder vom Übergeber aus seinem Privatvermögen oder aber vom Übernehmer selbst. Die vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten sind vielfältig.
  10. Besondere Leistungen an den Übergeber: In einigen Fällen übernimmt der Erwerber auch bestimmte Leistungspflichten gegenüber dem Übergeber bzw. dessen Ehegatten. Es werden Geldleistungen für den Unterhalt des Übergebers oder aber beispielsweise Pflegeleistungen versprochen. Bei Geldleistungen kommt es dem Übernehmer darauf an, ob er diese auch von der Steuer absetzen kann. Aufgabe des Steuerberaters ist es, die Leistungen so zu beschreiben, dass sie auch vom Finanzamt als abzugsfähige Kosten anerkannt werden. Oft wird die ? dauernde Last empfohlen. Diese birgt gewisse Risiken (Einzelheiten dort). Für den Übergeber ist bei Geldleistungen darauf zu achten, dass diese vor Kaufkraftschwund geschützt sind. Es sind also konkrete Wertsicherungsklauseln zu vereinbaren. Dem Übergeber ist zu raten, dass sein Nachfolger sich wegen der Geldleistungen im Vertrag schon der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Bei Pflegeleistungen empfiehlt es sich, eine Regelung für den Fall zu treffen, dass der Pflegeberechtigte nicht mehr in seiner Wohnung bleiben kann, sondern in einem Pflegeheim Aufnahme finden muss.
  11. Da gegenwärtig eine Rechtsunsicherheit bezüglich der Anwendung des Erbschaftssteuergesetzes besteht, ist sorgfältige steuerliche Beratung erforderlich. Zu beachten ist allerdings: Wenn Vermögensgegenstände aus dem übergebenen Betriebsvermögen herausgenommen werden, kann Einkommenssteuer anfallen.