Übergabevertrag

Hausüberschreibung

1) In der Praxis handelt es sich um eine Grundstücksübergabevertrag, mit dem Eltern schon zu Lebzeiten dem Sohn oder der Tochter ihren Grundbesitz, den diese normalerweise erst beim Ableben der Eltern als Erbschaft erhalten würden, übertragen. Das auf dem Grundstück stehende Gebäude geht dabei als dessen wesentlicher Bestandteil bei Eigentumsübertragung mit über. In der Urkunde wird auch von vorweggenommener Erbfolge gesprochen.

2) Der Vertrag muss von einem Notar beurkundet werden. Falls die Übergeber das Haus noch weiter nutzen wollen, ist lebenlanges unentgeltliches Nießbrauch oder dingliches Wohnungsrecht vorzubehalten. Bei einem Wohnungsrecht ist der Umfang genau festzulegen, also z.B. Alleinbenutzung der einzigen vorhandenen Garage oder Mitbenutzung des Kellers. Auf jeden Fall sind Nießbrauch- oder Wohnungsrecht im Grundbuch einzutragen. Die Übergeber sollten auch überlegen, ob sie sich für den Eintritt bestimmter Umstände, z.B. Vorversterben des Erwerbers, Eröffnung des Insolvenzverfahrens, den Rücktritt vorbehalten wollen. Schließlich sollte jeder, der zu Lebzeiten den Kindern Grundbesitz überträgt, wissen, dass mit Durchführung des Vertrages im Grundbuch verloren ist.

3) Kommt es nach Jahren mit dem Erwerber zum Streit, können sie ihren Grundbesitz nicht mehr einem anderen Kind oder den Enkeln übertragen; sie sind auch nicht berechtigt, das Grundstück mit einer Grundschuld zu belasten. Die Gründe für einen vorzeitigen Übergang sind verschieden. Es kommt vor, dass die Eltern eine so geringe Rente erhalten, dass sie die notwendige neue Heizungsanlage nicht mehr finanzieren können.

4) Mitunter wollen Eltern auch deshalb schon in jüngeren Jahren das Haus den Kindern überschreiben, weil nach 10 Jahren ein etwaiger Anspruch auf Rückübertragung wegen Verarmung wegfällt. Manche Eltern wollen auch Pflichtteilsergänzungsansprüche ausschließen. Nach Ablauf von 10 Jahren fallen diese weg. Zu beachten ist dabei allerdings die aktuelle Rechtsprechung. Nach dieser läuft die 10-Jahres-Frist aber dann nicht, wenn der Übergeber sich das Nießbrauchsrecht oder ein umfangreiches Wohnungsrecht vorbehält. Haben die Eltern noch größeres Geldvermögen und setzen sich gegenseitig zu Erben ein, so steht auch Tochter oder Sohn, dem der Grundbesitz übertragen wurde, ein Pflichtteilsanspruch zu. Vor einem Pflichtteilsanspruch sind die Eltern nur geschützt, wenn die Abkömmlinge auf ihren Pflichtteil verzichten; es kann auch auf das Pflichtteil am Nachlass des erstversterbenden Elternteils verzichtet werden. Auf jeden Fall ist im Vertrag festzuhalten, dass sich das Kind den Wert der Hausübertragung auf seinen Erbteil oder Pflichtteil anrechnen lassen muss.

5) Schenkungssteuer fällt in der Regel nicht an. Jedem Kind steht ein Freibetrag in Höhe von 400.000,00 € hinter Vater und hinter Mutter zu (also insgesamt 800.000,00 €. Der Freibetrag kann alle 10 Jahre ausgenutzt werden. Geht das Haus jedoch an die Eltern zurück, fällt beträchtliche Schenkungssteuer an, falls die Eltern nicht von einem im Vertrag vorbehaltenen Rücktrittsrecht Gebrauch machen. Bei Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechts fällt keine Steuer an. Es sollten deshalb sorgfältig bei Vertragsabschluss überlegt werden, für welche Fälle ein Rücktrittsvorbehalt aufgenommen werden soll. Der Freibetrag der Eltern beträgt im Übrigen nur 20.000,00 €.

Neues Stichwort: Gemischte Schenkung

Sie ist im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht als besonderer Vertragstyp geregelt. Nach allgemeiner Auffassung wird darunter einer Vertrag verstanden, der teilweise Schenkung und teilweise Kaufvertrag ist. Beurteilungskriterium ist dabei, dass der Wert der Zuwendung wesentlich den Wert der Gegenleitung übersteigt, wobei die Vertragsparteien sich darüber einig sind, dass der Mehrwert unentgeltlich – also schenkweise – zugewendet sein soll und der Empfänger nicht etwa nur in den Genuss eines spürbaren Preisvorteils gelangen soll.

Verarmt der Übergeber, so steht ihm auch das Rückforderungsrecht gemäß § 528 BGB zu; herauszugeben ist in der Regel nur der unentgeltliche Teil der Zuwendung. Soweit der Übergeber wegen Verarmung Sozialleistungen erhält, geht der Rückforderungsanspruch des Übergebers kraft Gesetzes auf die Sozialbehörde über.

Bezeichnung für einen Vertrag, durch den häufig das gesamte Vermögen oder ein wesentlicher Teil davon im Wege der ? vorweggenommenen Erbfolge auf die nachfolgende Generation übertragen wird.

Vermögensgegenstände: Sie können verschiedenster Art sein. So ist häufig Gegenstand eines Übergabevertrages ein landwirtschaftlicher Betrieb oder ein kleines oder größeres oder mittelständisches Unternehmen. Vertragsgegenstand kann auch ein umfangreiches Wertpapierdepot oder aber auch nur ein kleines Familienwohnheim in ländlicher Gegend sein. Die Motive für eine Übergabe sind verschiedenster Art. Es soll z.B. die Betriebsnachfolge noch zu Lebzeiten des Unternehmers geregelt werden oder aber Eltern wollen ihr Familienwohnhaus deshalb schon zu Lebzeiten ihrem Sohn übertragen, weil sie nicht mehr in der Lage sind, die zukünftigen Erhaltungskosten (z.B. neue Heizung) zu tragen. Die Interessen, die für Übergeber und Übernehmer zu wahren sind, werden oft sich gegenüberstehen. Da es in vielen Fällen um Existenzsicherung geht, ist sorgfältige Planung erforderlich. Zivil- wie auch steuerrechtliche Fachberatung ist notwendig.
Form: Da das Gesetz den Übergabevertrag als solchen nicht regelt, sind im Gesetz keine Formvorschriften zu finden. Zu beachten ist, dass die Gesetze allerdings für die Übertragung bestimmter Vermögenswerte eine bestimmte Form vorschreiben. So ist für die Übergabe von Grundbesitz, Teil- oder Wohneigentum die ? Auflassung erforderlich. Für die Übertragung von GmbH-Anteilen ist die notarielle Beurkundung notwendig. Auch wenn notarielle Beurkundung für die beabsichtigte Übertragung nicht notwendig ist, sollte doch ein Notar eingeschaltet werden, der zu prüfen hat, ob nicht ein Gesetz die Einhaltung einer bestimmten Form vorschreibt und der auch wissen wird, welche Nebenabreden getroffen werden sollten. Siehe auch die nachfolgenden Ausführungen.
Güterstand beachten: Beim gesetzlichen Güterstand (? Zugewinngemeinschaft) bedarf ein Ehegatte, der über sein Vermögen als Ganzes verfügen will, der Zustimmung seines Partners. Ohne dessen Zustimmung kann der Vertrag nicht wirksam werden.
Rücktrittsvorbehalt: Mit dem Rücktrittsvorbehalt steht dem Übergeber eine Art Notbremse zur Verfügung. Theoretisch kann er sich den jederzeitigen Rücktritt vorbehalten. Ob unter diesen Voraussetzungen der Übergeber mitspielt, ist eine andere Frage. Außerdem wird das Finanzamt nicht mitspielen. Sinnvoll ist es, für den Eintritt eines bestimmten Ereignisses, z.B. für den Fall des Vorversterbens des Übernehmers, sich den Rücktritt vorzubehalten (? Rücktrittsvorbehalt, ? Rückfallklausel). Häufig wird der Rücktritt auch für den Eintritt anderer Ereignisse (z.B. Privatinsolvenz) oder für den Fall der Verletzung vertraglicher Pflichten vorbehalten.
Vorbehaltenes Wohnungsrecht: Für den Übergeber und seinen Ehegatten ist es häufig wichtig, die Weiterbenutzung der bisher innegehaltenen Wohnung auch für die Zukunft sicherzustellen. Für einen solchen Fall kann der Übergeber sich das lebenslängliche unentgeltliche ? Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB vorbehalten. Art und Umfang sind im Vertrag genau festzulegen. Von Bedeutung sind für den Übergeber in der Praxis, ob und welche Garage er benutzen darf, welche Nebenräumlichkeiten wie Waschmaschinenraum und Keller mitbenutzt werden dürfen und ob er auch weiterhin den Hausgarten bewirtschaften darf. Diese Punkte sollten unbedingt im Vertrag geklärt werden. Das Wohnungsrecht ist auch in das Grundbuch einzutragen.
Vorbehaltener ? Nießbrauch: Wird ein Nießbrauch vorbehalten, ändert sich wirtschaftlich gesehen nichts an der bisherigen Rechtsstellung. Ein Nießbrauch kann nicht nur bei einem Mietshaus oder einem Wertpapierdepot, sondern beispielsweise auch an einem übertragenen GmbH-Anteil vorbehalten werden. Bei Grundbesitz ist Eintragung in das Grundbuch unbedingt erforderlich.
Erbrechtliche Auswirkungen eines vorbehaltenen Nießbrauchs: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bleiben in der Regel auch nach Ablauf der 10-Jahres-Frist des § 2325 BGB Pflichtteilergänzungsansprüche bestehen. Das bedeutet für den Übernehmer, dass er nach Ableben des Übergebers noch mit Pflichtteilsergänzungsansprüchen im Einzelfall rechnen muss, falls nicht schon zu Lebzeiten eine vernünftige Regelung in der Familie getroffen wurde. Auch bei vorbehaltenem Wohnungsrecht können die vom Bundesgerichtshof aufgestellten Grundsätze gelten. Einzelheiten sind noch nicht geklärt.
Pflichtteilsrecht am Nachlass des Übergebers: Hat der Übergeber seinen noch lebenden Ehepartner zum Alleinerben eingesetzt, so sind die Kinder des Erblassers, dazu zählt auch der Übernehmer, enterbt. In einem solchen Fall gewährt das Gesetz den Kinder ein Pflichtteilsrecht, dass sie jedoch nicht geltend machen müssen. Haben beispielsweise die Eltern vor 25 Jahren ihrer Tochter einen Bauplatz geschenkt, so muss sie sich den Wert der damaligen Schenkung nur anrechnen lassen, wenn dies im Übergabevertrag auch festgelegt worden war. Die Eltern können sich vor Pflichtteilsansprüchen dadurch schützen, dass der Erwerber auf sein Pflichtteilsrecht am Nachlass seiner Eltern verzichtet. Der Verzicht ist ebenfalls zu beurkunden. In einem solchen Falle können dann auch die Eltern, falls sie noch weitere Kinder haben, ihr übriges Vermögen frei vererben. Hierbei ist darauf zu achten, dass keines der übrigen Kinder zu kurz kommt (? Pflichtteilsrecht, ?Pflichtteilsergänzungsanspruch). Möglich ist auch ein Pflichtteilsverzicht am Nachlass des erstversterbenden Elternteils.
Erbgerechtigkeit gegenüber den Kinder: Diese kann allerdings nicht mit Hilfe des Taschenrechners herbeigeführt werden. In Einzelfällen wird beispielsweise das Unternehmerrisiko des Übernehmers zu beachten sein. Wird ein Unternehmen übertragen, ist dafür zu sorgen, das der Übernehmer Planungssicherheit erhält. Die übrigen Kinder sollten, wenn dies machbar ist, mit einbezogen werden. In der Regel sind sie bereit, auf ihren Pflichtteil, soweit er sich auf den Wert des übertragenen Unternehmens bezieht, zu verzichten, wenn sie entsprechende Ausgleichsleistungen erhalten, entweder vom Übergeber aus seinem Privatvermögen oder aber vom Übernehmer selbst. Die vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten sind vielfältig.
Besondere Leistungen an den Übergeber: In einigen Fällen übernimmt der Erwerber auch bestimmte Leistungspflichten gegenüber dem Übergeber bzw. dessen Ehegatten. Es werden Geldleistungen für den Unterhalt des Übergebers oder aber beispielsweise Pflegeleistungen versprochen. Bei Geldleistungen kommt es dem Übernehmer darauf an, ob er diese auch von der Steuer absetzen kann. Aufgabe des Steuerberaters ist es, die Leistungen so zu beschreiben, dass sie auch vom Finanzamt als abzugsfähige Kosten anerkannt werden. Oft wird die ? dauernde Last empfohlen. Diese birgt gewisse Risiken (Einzelheiten dort). Für den Übergeber ist bei Geldleistungen darauf zu achten, dass diese vor Kaufkraftschwund geschützt sind. Es sind also konkrete Wertsicherungsklauseln zu vereinbaren. Dem Übergeber ist zu raten, dass sein Nachfolger sich wegen der Geldleistungen im Vertrag schon der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Bei Pflegeleistungen empfiehlt es sich, eine Regelung für den Fall zu treffen, dass der Pflegeberechtigte nicht mehr in seiner Wohnung bleiben kann, sondern in einem Pflegeheim Aufnahme finden muss.
Da gegenwärtig eine Rechtsunsicherheit bezüglich der Anwendung des Erbschaftssteuergesetzes besteht, ist sorgfältige steuerliche Beratung erforderlich. Zu beachten ist allerdings: Wenn Vermögensgegenstände aus dem übergebenen Betriebsvermögen herausgenommen werden, kann Einkommenssteuer anfallen.

Rückfallklausel

Sie wird mitunter von Notaren bei → Übergabeverträgen anstelle des → Rücktrittsvorbehalts empfohlen. Sie sieht insbesondere bei Vorversterben des Empfängers vor, dass der Übergabevertrag aufgelöst wird (auflösende Bedingung), so dass dem Übergeber automatisch ein Rückübereignungsanspruch zufällt. Schenkungssteuerrechtlich hat die Rückfallklausel dieselbe Wirkung wie der Rücktrittsvorbehalt. Die Rückfallklausel wird deshalb nicht oft empfohlen, weil sie dem Übergeber keine Überlegungsmöglichkeit einräumt. Der bedingte Rückübereignungsanspruch ist durch Eintragung einer Vormerkung in das Grundbuch abzusichern.

Vormerkung

Ist ein gegen Dritte wirksames Mittel, Ansprüche auf Einräumung, Übertragung, Änderung, Belastung oder Aufhebung eines eintragungsfähigen Grundstücks durch Eintragung in das Grundbuch zu sichern (§ 833 BGB). So werden in der Regel Ansprüche auf Eigentumsübertragung aus Grundstückskaufverträgen durch Bestellung einer Vormerkung gesichert. Es können auch bedingte oder zukünftige Ansprüche gesichert werden, beispielsweise der eventuelle Rückübereignungsanspruch bei Ausübung eines in einem Übergabevertrag vorbehaltenen Rücktrittsrechts.

Rücktrittsrecht

In Übergabeverträgen behält sich nicht selten der Übergeber als eine Art Notbremse das Recht vor, bei Eintritt bestimmter Ereignisse, wie vorversterben des Empfängers oder bei bestimmten Vertragsverstößen vom Vertrag zurückzutreten. Es handelt sich um vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht. Behält sich allerdings der Übergeber das Recht vor, ohne Angaben von Gründen jederzeit zurücktreten zu können, wird der Vertrag steuerrechtlich nicht anerkannt. Der Rücktritt kann im Einzelfall auch nur für ein einziges Ereignis vorbehalten werden, wie u.B. das Vorversterben des Erwerbers.

Für folgende Ereignisse oder Vertragsverstöße werden Rücktrittsvorbehalte vorgeschlagen:

a) Der Erwerber verstirbt vor dem Übergeber,

b) der Erwerber verfügt ohne Zustimmung des Übergebers über das Vertragsobjekt, z.B. durch Übertragung eines ideellen Anteils auf den Ehegatten oder Kinder oder die Belastung mit Grundpfandrechten.

c) Der Erwerber fällt in Insolvenz,

d) in das Vertragsobjekt wird vollstreckt und die Vollstreckung wird nicht innerhalb einer bestimmten Frist wieder aufgehoben,

e) bei grobem Undank. Dieser Vorbehalt ist bei sogenannten gemischten Verträgen zu empfehlen.

f) Verarmung des Übergebers.

Bei Übergabe durch Vater und Mutter ist zu vereinbaren, dass das Rücktrittsrecht beiden als → Gesamtberechtigte zustehen soll. Wenn also einer wegfällt, soll dem überlebenden Ehegatten das Rücktrittsrecht ungeschmälert zustehen. In der Regel wird vorgeschlagen, dass das Rücktrittsrecht nur innerhalb eines bestimmten Zeitraumes seit Kenntnis der Rücktrittsvoraussetzungen ausgeübt werden kann.

Wird der Rücktritt ausgeübt, steht dem Übergeber der Rückübereignungsanspruch zu. Dieser ist zugleich bei Durchführung des Übergabevertrages im Grundbuch durch Eintragung einer → Vormerkung zu sichern. Der vorbehaltene Rücktritt verhindert auch das Entstehen der Schenkungssteuer bei Rückübertragung.

Vorweggenommene Erbfolge

– Geben mit der warmen Hand-

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) enthält den Begriff nicht. Es wird darunter das Weitergeben wesentlicher Vermögensteile an die nächsten Angehörigen, die das Gesetz als gesetzliche Erben vorsieht, verstanden.

1. Der Übergeber bedient sich dabei in der Regel des sogenannten Übergabevertrages. Er ist ebenfalls im Gesetz nicht vorgegeben. Er wird jedoch in der Praxis von der Rechtsprechung anerkannt. Gegenstand ist die Übergabe mehr oder weniger des gesamten Vermögens oder Teilen davon. Seine inhaltliche Gestaltung richtet sich nach den Motiven des Übergebers und Übernehmers. Bei seiner Abfassung sollten Fachleute für Zivil- und Steuerrecht hinzugezogen werden. Bei Familiengesellschaften kann eine wesentliche Vermögensübertragung auch durch Aufnahme des Kindes als Gesellschafter oder durch Übertragung wesentlicher Gesellschaftsanteile erfolgen, auch durch Übertragung einer ? Unterbeteiligung.

2. Sind Grundstücke, Wohnungs- oder Teileigentum oder Erbbaurechte mit zu übertragen, ist notarielle Beurkundung erforderlich. Besteht das Vermögen beispielsweise nur aus dem Familienwohnhaus, kann mit Bildung von Wohnungseigentum oft dem Übergeber wie dem Übernehmer geholfen werden. Will ein Kind beispielsweise den Dachboden in eine Wohnung auf seine Kosten umbauen und benötigt deshalb zur Absicherung eines Baukredits eigenes Grundvermögen, können zwei Eigentumswohnungen gebildet werden. Das Kind erhält das Wohnungseigentum an der noch auszubauenden Wohnung und die Eltern behalten die zweite Eigentumswohnung.

3. Will der Übergeber sein wesentliches Vermögen übertragen, ist zu fragen, in welchem Güterstand er mit seinem Ehegatten lebt. Bei dem gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft benötigt der Übergeber die Zustimmung seines Ehegatten, andernfalls ist die Übertragung wirkungslos.

4. Der Übergeber hat auch erbrechtliche Überlegungen anzustellen. Auf jeden Fall ist im Vertrag festzulegen, dass sich der Übernehmer die Zuwendung auf sein zukünftiges Erb- und Pflichtteilsrecht anrechnen lassen muss. Der Übergeber kann auch bestimmen, dass es auf den Wert im Zeitpunkt des Erbfalles ankommt. Der Übergeber kann auch veranlasst werden, auf sein Pflichtteilsrecht am Nachlass des erstversterbenden Elternteils zu verzichten (notarielle Beurkundung erforderlich).

Will der Übergeber sein Restvermögen, z.B. seinen nicht unbedeutenden Grundbesitz, unter seinen übrigen Kindern verteilen, wie er es für richtig hält, sollte er den Übernehmer veranlassen, auf sein Pflichtteilsrecht am Nachlass seiner Eltern zu verzichten.

5. Bei der inhaltlichen Festlegung geht es in der Regel um folgende Gestaltungsprobleme:

a) Absicherung des Übergebers und seines Ehegatten. Festlegung von Versorgungsleistungen; Geldleistungen für den laufenden Unterhalt (Rentenleistungen,? dauernde Last), Wohnungsrechte, Pflegeleistungen, Naturalleistungen. Zur Absicherung des Übergebers können auch Rücktrittsvorbehalte und Belastungsverbote dienen (vgl. auch Ziff. 6).

b) Wertausgleich mit den weichenden Geschwistern. Der Übernehmer darf nicht durch zu hohe Belastungen an einer wirtschaftlich vernünftigen Weiterführung des übergebenen Betriebs gehindert werden. Eine Erbgerechtigkeit kann nicht mit dem Taschenrechner herbeigeführt werden, zumal derjenige, der einen Betrieb übernimmt, ein im Einzelfall nicht unbeträchtliches Risiko eingeht.

c) Zweckmäßige steuerrechtliche Gestaltung. Für den Übernehmer kommt es darauf an, ob und in welcher Höhe er Geldleistungen von der Steuer absetzen kann.

6. Eine steuerrechtliche Falle kann sich dadurch auftun, dass der Übernehmer vorzeitig stirbt. Viele Übergeber wagen nicht einmal, an diesen Fall überhaupt zu denken. Erbt der Übergeber das geschenkte Vermögen zurück, fällt nach § 13 Abs. 1 ErbStG keine Steuer an, wenn zwischen dem geschenkten und dem beim Erbfall noch vorhandenen Vermögen Identität besteht. Erbt der Vater jedoch ein größeres Vermögen, wird dieses nach Steuerklasse II besteuert. Nach einem in der Steuerliteratur veröffentlichten Fall musste der Vater über zwei Millionen € Steuer zahlen, weil er sich nicht den Rücktritt für den Fall des Vorversterbens seines Sohnes vorbehalten oder eine entsprechende Rückfallklausel im Vertrag aufgenommen hatte.