Vermieter

1) Tod des Vermieters berührt die Wirksamkeit des Mietvertrages nicht.

Die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag gehen auf den Erben über. Somit haben keine Mietvertragsverhandlungen zwischen dem Erben und dem Mieter zu erfolgen. Da jedoch in der Vergangenheit die Obergerichte eine Reihe von Regelungen in Formularmietverträgen für unwirksam erklärt haben, sollte der Erbe die vorliegenden Verträge von einem Fachmann daraufhin überprüfen lassen, ob deren Inhalt noch mit den Anforderungen der Rechtsprechung übereinstimmt. Sollte dies nicht der Fall sein, müssten die Verträge, soweit sie unwirksame Klauseln haben, entsprechend ergänzt bzw. berichtigt werden.

Der Erbe erwirbt alle Rechte des Erblassers gegen den betreffenden Mieter. Hatte der verstorbene Vermieter beispielsweise zwei Wochen vor seinem Ableben in einer Räumungsklage obsiegt, kann der Erbe aus dem Urteil vollstrecken. Zu beachten ist jedoch, dass der Erbe das Urteil vom Vollstreckungsgericht auf seinen Namen als neuer Gläubiger umschreiben lassen muss. Er muss sich nach § 727 ZPO eine vollstreckbare Ausfertigung erteilen lassen. Sie wird ohne weiteres erteilt, sofern die Rechtsnachfolge bei dem Gericht offenkundig ist oder sie durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen wird. Andererseits ist der Erbe gehalten, eine fällige Nebenkostenabrechnung zu erteilen.

Will der Erbe eine der geerbten Wohnungen selbst bewohnen, sollte er von Fachleuten prüfen lassen, ob in seinem Falle die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfsklage gegeben sind.

2) Tod des Mieters. Die Rechtsposition des Vermieters, wenn sein Mieter stirbt.

War das Mietverhältnis mit mehreren Mietern abgeschlossen worden, wird dieses bei Tod eines Mieters mit den anderen fortgesetzt.

Durch das Ableben des Mieters wird zunächst das Mietverhältnis nicht berührt. Das Gesetz sieht jedoch vor, dass bestimmten Personen das Recht zugestanden wird, in das Mietverhältnis einzutreten (vgl. Ausführungen im Stichwort Miete). Besteht kein Interesse eines Angehörigen, in den Mietvertrag einzutreten, wird in der Regel der Erbe das Mietverhältnis zum nächstmöglichen Termin kündigen, um nicht unnötige Miete zahlen zu müssen. Mieter und Vermieter sind jedoch in der Lage, die bestehenden Kündigungsfristen abzukürzen, in dem sie im gegenseitigen Einvernehmen einen Aufhebungsvertrag abschließen.

Sind Mietgegenstand andere Sachen als Wohnraum (z.B. Geschäftsräume), kann auch der Vermieter gemäß § 580 BGB innerhalb eines Monats seit Kenntnis vom Tod des Mieters kündigen. Bei Ladenmietverträgen wird jedoch in der Regel dieses Kündigungsrecht ausgeschlossen.

3) Meldet sich beim Ableben des Mieters auf Mieterseite kein Erbe, darf der Vermieter nicht zur Selbsthilfe greifen und die Wohnung ausräumen. Er hat vielmehr die Möglichkeit, sich an das Nachlassgericht zu wenden, um den Antrag auf Bestellung eines Nachlasspflegers zu stellen. Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln reicht es zur Begründung aus, dass er kündigen will und jemanden auf Mieterseite benötigt, dem gegenüber er die Kündigung aussprechen und den er zur Räumung auffordern kann.